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不炒房,房地产该如何投资?

不炒房,房地产该如何投资?

不炒房,房地产该如何投资?原文标题:不炒房,该如何投资?前几天螺丝钉跟朋友聊房地产投资。 其实房地产也是很优质的一类资产。

最优质的三类资产对普通人来说,能接触到的最优质的资产,通常就是三类:优质的人力资产、优质的股票资产、优质的房地产。

这三类资产,长期是可以抗通货膨胀的。 想想看茅台等优质股票的涨幅、优质人才的工资涨幅、北上广深房地产的涨幅。 这三类资产,本身都是稀缺的。

人力资产,有两种方式可以获得。 一种是自己努力学习提高自己,把自己变成优质资产。 另一种方式是开公司,运营一个好生意,同时雇佣优质的人才。

股票资产,有选股能力的话可以挑选出优质的股票。 不过大部分普通投资者是没有选股能力的,所以可以通过配置优质的指数基金来实现股票资产的配置。 第三类就是优质的房地产。

其实在美股等成熟市场,是有房地产信托等品种,可以很方便的配置房地产的。 不过房地产信托基金,跟我们通常说的炒房子,是两回事。 (1)房地产信托基金,配置的是商业地产为主,例如写字楼、酒店、商场等。

(2)房地产信托基金,通常不会短期炒作买卖房产,而是买入+长期持有的方式,以租金作为最主要的收益来源。 房地产信托基金,会把收到的租金的90%,以分红的形式分给基金持有者。 现金流,是房地产信托基金投资的核心关键词。

只不过现阶段国内房地产信托基金还没有兴起。 目前能买到的,也主要是海外市场的房地产信托基金。

例如广发美国房地产等一些投资美股基金的品种。

巴菲特如何买房地产其实像巴菲特买地产,也是用的类似的思路。 80年代初期,美股当时农场价格经历了一轮牛市,农场价格飞速上涨。 很多人大举借债买农地。

结果后来,泡沫破裂,农场价格大跌。 巴菲特的家乡也经历了类似的情况。 在1986年,巴菲特买下了家乡附近的一个农场。 因为巴菲特的一个儿子比较热爱农业,从儿子那里,巴菲特了解到这块农地,一年产出的玉米、大豆,大约能带来多少收益。

按照1986年买入的价格,仅仅是种玉米和大豆,一年的收益也有10%。 巴菲特对这个收益很满意。 之后30年过去了,农场每年农作物的产出收益增加了两倍。

按照买入时的成本来算,现在每年的现金流收益率达到了20%。 现金收益率巴菲特是用「无杠杆现金收益率」,来衡量这块农地的投资价值的。 按照巴菲特的说法,地产投资和股票投资有一个重要的区别。

股票投资,每天都可以看到价格的波动变化。

但没有人,会每天上门给农场出一个报价。 设想一下,如果有一个急脾气的人,每天敲门,大声的向你报价你手里持有的房地产的市价,你肯定会觉得他是神经病。 但股票市场就是如此。

很多人就是被股票市场每天的报价,迷魂了头脑,追涨杀跌去了。 房地产没有那么频繁的交易,只要持有的现金流收益率让人满意,那长期持有,又有何妨?衡量资产价值的方式,最后还是回归到资产本身的现金流。

不能把全部希望寄予高价卖给下家。

虽然通常来说到了牛市泡沫阶段,很多人愿意出高价来抢购,但牛市可遇而不可求。 如果买入时的现金流收益率,能让我们满意,那我们就立于不败之地啦。 (声明:以上观点仅供参考,不构成投资建议,基金投资需谨慎)本文来源:定投十年赚十倍时间:2019-09-22(来源:易方达基金的财富号2019-09-2222:34)。

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